Có hai trường hợp dành cho loại đất không có sổ đỏ này. Thứ nhất là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì không đủ điều kiện. Trường hợp thứ hai, đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Theo quy định, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Tuy nhiên chưa được cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng đất đó. Điều họ cần làm đầu tiên là làm sổ đỏ, sau đó mới có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần tiến hành làm sổ đỏ. Vì đây là thủ tục bắt buộc, nếu không có sổ đỏ. Sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.
Rủi ro khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Các chuyên gia cho biết, trừ một số trường hợp có thể hợp thức hoá, xin cấp sổ đỏ được. Phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý sau:
Thứ nhất, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng loại đất này. Người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ. Vì lí do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, với mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở là không phù hợp với quy hoạch. Nếu bạn mua đất nông nghiệp nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp. Thì không ảnh hưởng nhiều. Tuy nhiên nếu bạn mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi thành đất ở. Thì đặc biệt cần lưu ý vấn đề này.
Thứ ba, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, việc mua bán này chỉ thực hiện bằng viết tay. Dẫn đến không đảm bảo giá trị về pháp lý. Dễ có khả năng bị tranh chấp và hợp đồng mua bán bị vô hiệu. Rất khó xác định được nguồn gốc đất khi mua bán không có sổ đỏ. Tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, nghiêm trọng hơn có thể đã có quyết định thu hồi,.. Do đó người mua có thể đối mặt với những tranh chấp về pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ tư, mặc dù cơ quan nhà nước ít khi xử lý. Nhưng theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất. Khi chưa có đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng. Đối với những hành vi tự ý chuyển nhượng như, tặng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.. Khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó chủ hộ buộc phải nộp lại số đất bất hợp pháp có được do thực hiện hành hành vi vi phạm.
Nên làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?
Trường hợp bạn lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ. Theo các chuyên gia, tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng, bạn phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán. Những điều khoản bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, giấy uỷ quyền quản lý, sử dụng và định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ. Bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Khi đó, nhằm hạn chế rủi ro có thể xảy ra. Bạn phải tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem. Liệu có phải đất thổ cư hợp pháp hay không. Liệu có thuộc diện đất lất chiếm hay không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi tiến hành xây dựng nhà ở, liệu có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không?
Bạn cần xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng. Địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này. Thì việc mua bán đất sẽ gặp rủi ro rất cao.
Bên cạnh đó, bạn cũng phải kiểm tra giấy tờ tuỳ thân bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai người. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất.
