Chưa xét đến những yếu tố bên lề như đại dịch Covid-19 hay tháng 7 âm lịch, sức hút của bất động sản khu vực các tỉnh giáp ranh TP.HCM dần bị nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu mua ở thực quay lưng do giá bán đang ngày một tăng lên bất chấp mọi hoàn cảnh.
Sự thiếu hụt nguồn cung tại thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đã tạo “động lực” cho các nhà đầu tư, người mua bất động sản tìm về khu vực các tỉnh vùng ven để săn hàng. Ngay cả khi tiềm năng chư tương xứng với giá thành nhưng trưóc động thái này, giá bất động sản vùng ven đã và đang tiếp tục trên đà tăng nóng, không hiếm vùng còn ghi nhận mức giá cao ngang ngửa so với TP.HCM. Vô hình chung, việc giá bị đẩy lên cao đã gây ảnh hưởng tới lượng tiêu thụ, giao dịch chung của thị trường bởi người mua đã không mấy mặn mà với nhà đất tỉnh, điển hình là những bất động sản với giá bán “ngất ngưởng”.
Sau gần 10 năm sinh sống tại TP.HCM, có trong tay một khoản tích lũy nên anh Trần Dương (quận 2) muốn tìm mua 1 căn nhà để yên tâm “an cư lạc nghiệp”. Dù mong muốn mua nhà ở nội đô nhưng tài chính không đủ nên anh đã tham khảo một vài dự án tại khu vực các tỉnh vùng ven. Chấp nhận ở xa hơn nhưng anh hy vọng nhà đất tỉnh sẽ có giá mềm hơn, rộng rãi về diện tích, hạ tầng hoàn chỉnh nên sẽ thuận tiện cho việc đi lại, học tập của các thành viên trong gia đình. Tuy nhiên, thực tế lại khiến anh Dương “vỡ mộng” khi sau hơn 1 tuần tìm hiểu qua các kênh bán hàng, anh mới biết mức giá mặt bằng chung ở khu ven đô chẳng kém cạnh TP.HCM. Không những vậy có nơi giá bán còn nhỉnh hơn hẳn so với một vài khu vực ngoại đô thành phố. Kế hoạch mua nhà tỉnh của anh Dương cũng chấm hết từ đây.
Môi giới bán nhà cho anh Dương lý giải, quỹ đất của Sài Gòn đang dần cạn kiệt nên xu hướng mua nhà xa là tất yếu. Dù trên giấy tờ, khu vực này thuộc địa phận tỉnh song thực tế lại tiếp giáp với thành phố nên có thể xem như vẫn thuộc vùng trung tâm. Trong vài năm tới giá sẽ còn tiếp tục tăng và không còn mức 40 triệu/m2. Theo lời khuyên của họ, nếu đang có nhu cầu thì anh Dương nên chốt mua luôn vì về lâu dài giá sẽ chỉ tăng lên chứ không có chuyện giảm.
Những lời của môi giới không hề khiến anh nghi ngờ vì chính bản thân cũng nhận thấy giá nhà tăng tịnh tiến theo năm song vẫn không lý giải nổi sự tăng bất thường đến chóng mặt như vậy. Anh cho hay: “Không giống với TP. HCM đất chật, người đông, thị trường tỉnh với mật độ dân không lớn, quỹ đất còn bạt ngàn, giá đất cũng từ 20-40 triệu/m2 mà chung cư vùng ven lại bán bằng giá căn hộ ở TP. HCM thì cao quá”.
Không riêng gì người mua nhỏ lẻ, việc giá căn hộ, nhà đất tỉnh tăng chóng mặt cũng “gây khó” cho các nhà đầu tư. Theo chia sẻ của chị Đinh Thu Nguyệt, quản lý tại một xưởng giày da quận Tân Bình, với chi phí không quá cao, đất tỉnh trước kia hấp dẫn hơn nhiều so với bất động sản nội đô. Theo đó, chỉ trong khoảng từ 500-700 triệu là đã có thể mua được miếng đất có diện tích tương đối lớn tại khu vực các tỉnh. So với TP.HCM dù biên độ lợi nhuận kém hơn nhiều song số vốn bỏ ra không quá lớn nên có thể đầu tư trong khoảng 3-4 năm rồi mới bán sang tay mà không cần quá bận tâm đến vấn đề vay vốn nuôi đất hay quỹ tài chính của mình.
Tuy nhiên, sự biến động của thị trường ven đô với việc giá đất ngày càng tăng phi lý trong vòng 2 năm trở lại đây đã khiến chị phải đổi hướng sang săn đất ở miền Tây, thậm chí là Tây Nguyên.
Chị Nguyệt cho biết: “Mới chỉ năm 2018 đất ở nhiều khu thuộc Biên Hòa, Long Thành chỉ có giá tầm 4-12 triệu/m2 vậy mà chỉ qua 2 năm, hạ tầng chưa có nhiều biến động, quy hoạch đô thị chưa đâu ra đâu, đất mấy khu xa trung tâm lại tăng một lèo lên 20-30 triệu/m2. Nhiều khu vực gần TP. HCM thì giá còn nhảy lên 45-60 triệu/m2″.
Mức giá trung bình của căn hộ tại TP.HCM từ năm ngoái đến nay phần lớn đều chưa đến 45 triệu đồng/m2. Đây được coi là một mặt bằng giá khá ổn định trước bối cảnh khan hiếm chung của nguồn cung trên thị trường. Việc khan hàng đã tạo làn sóng đầu tư mới rẽ hướng về khu vực vùng ven như Thuận An, Dĩ An hay Biên Hòa, kéo theo việc tăng giá nhà đến chóng mặt. Cụ thể, mức giá mới được thiết lập đã lên tới 35-40 triệu/m2 thay vì 22-30 triệu/m2 chỉ trong vòng 1 năm.
Tiềm năng giá trị chưa đủ tương xứng với giá thành đang tăng phi mã đã khiến nhà đất tại khu vực các tỉnh đang dần bị “mất điểm” trong mắt nhà đầu tư. Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, thị trường các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu trong quý 3 ghi nhận khoảng 40 dự án lớn nhỏ có tin đăng rao bán. Con số này vượt trội hơn hẳn so với 6 dự án của TP.HCM, cho thấy nguồn cung của thị trường tỉnh đang chiếm ưu thế. Dù vậy, mức độ quan tâm đến thị trường khu vực này lại giảm khá nhiều. Các thị trường chính như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương đều có xu hướng giảm khoảng 7-13%. Riêng Long An vẫn duy nhất duy trì được sức hút của mình khi ghi nhận nhu cầu tìm kiếm trong quý 3 khá ổn định. Trong khi đó, Đồng Nai lại có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất. Đáng chú ý, sự quan tâm đến đất nền và nhà phố giảm từ 4-13% so với quý liền trước.
Thị trường địa ốc vùng ven dù được quy hoạch từ 5-10 năm trước song trên thực tế, số dự án hiện vẫn chưa có hạ tầng kết nối là khá đáng kể. Thêm vào đó, sự hạn chế khả năng phát triển trung tâm thương mại – dịch vụ của những khu vực này cũng khiến người dân không mấy mặn mà về việc chuyển về an cư, sinh sống. Thành phố mới Bình Dương là một ví dụ điển hình khi có trung tâm hành chính tỉnh, có cở sở hạ tầng khá hoàn chỉnh với trường đại học, bệnh viện… song tỷ lệ lấp đầy của hầu hết các khu căn hộ, nhà phố là không khả quan.
